Kural
olarak taşınmaz satış sözleşmeleri resmi şekle tabi olduğu için adi şekilde
satış sözleşmesi yapılması mümkün değil ise de kat karşılığı inşaat
sözleşmelerine konu bir taşınmazın yüklenici tarafından 3. Kişiler satışı söz
konusu bu halde yüklenicinin inşaat sözleşmesi gereğince hakkını temlik ettiği
kabul edildiği ve temlik işlemi de şekle tabi olmadığı için yüklenici ile 3.
Kişiler arasında yapılan satış sözleşmelerin geçerli olduğu kabul edilmektedir[1].
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ani
edimli bir sözleşmedir. İnşaat yapım çalışmaları ifaya hazırlık olup teslim ile
ifa gerçekleşmektedir. Ancak bazen dürüstlük kuralı gereği inşaatın geldiği
seviye ve diğer objektif koşullar dikkate alındığında ani edimli sözleşme
tasfiyesi adaletsiz çözüm ve hakkın kötüye kullanımını teşkil edebilirler. Bu
neden ile ani. edimli olmasına rağmen sürekli edimli sözleşme tasfiyesine
ilişkin hükümlerin tatbiki gerekmektedir.
Kat karşılığı inşaat
sözleşmelerinde ileriye etkili fesih durumunda müteahhit, inşaatı bitirdiği
oranda hissesine düşen arsa payı veya bağımsız bölüm talep edebilecektir. Fesih
anına kadar sözleşme hükümleri ifa edilen edimler oranında geçerli kabul edilip
ifa ve tasfiye buna göre yapılmaktadır.
Yüklenici arsa sahibine karşı
edimleri getirdiği sürece alacak hakkı kazanır. Eğer yüklenici edimini yerine
getirmemiş ise arsa sahibine karşı bir alacak hakkı doğmadığı için bu hakkın
temliki de mümkün değildir. Hatta eğer sözleşmenin geriye etkili olarak feshi
söz konusu olursa fesih öncesi üçüncü
kişiye tapuda devir yapılsa bile üçüncü kişiler adına nakil ettirilen tapu
kayıtları yolsun tescile döneceği kabul edilmektedir. Burada yapı tapu kaydında
satılmasına rağmen yapının hali hazırda inşaat olduğu için ve alıcı üçüncü
kişinin bu durumu bildiği için üçüncü
kişi iyi niyet iddiasında bulunamamaktadır[2].
Yargıtay tarafından arsa
sahibinin geriye etkili olarak fesih talebinde bulunabilmesi için inşaatın
seviyesi önem arz etmektedir. Eğer inşaatın seviyesi arsa sahibi açısından
kabul edilebir bir seviyeye gelmiş ise bu halde arsa sahibi ileriye etkili
olarak sözleşmeyi fesh edebilecek ve bu halde 3. kişiler(müteahhit ile sözleşme
yaparak konut vs satın alan kişiler) inşaatın ayıplı ve eksik işleri bedelini
ödemek/depo etmek şartıyla arsa sahiplerinden
taşınmazın devrini talep edebilecektir[3].
Eğer fesih geriye etkili olacak ise bu halde arsa sahipleri müteahhitin yapmış
olduğu imalaatlar sebebiyle 3. kişilere karşı sebepsiz zenginleşme hükümleri
çerçevesinde sorumlu olacaktır[4].
Yargıtay tarafından arsa
sahibi açısından inşaatın kabul edilebilir seviyesinin fesih tarihi itibariyle
% 95 olduğu olduğu kabul görmektedir[5].
Bu açıklamalar ışığında
davacıların taşınmazın mülkiyetine ilişkin hak talebinde bulunulabilmesi için
inşaatın arsa sahipleri açısından kabul edilebilir bir seviyeye gelmesi(ileriye
etkili fesih) gerekmektedir. Ayrıca kabul edilebilir seviyeye gelmiş olmasına
rağmen inşatta eksikler ve ayıplar bulunuyor ise bunların giderilmesini
sağlayacak bedelinde Mahkemece depo ettirilmesi
gerekmektedir.
Eğer inşaatın arsa sahipleri açısından kabul edilebilir bir seviyede olmaması halinde(geçmişe dönük fesih) müteahhitin yapmış olduğu inşaattan arsa sahiplerinin kullanma yararı söz konusu ise bu halde bu yarar sebebiyle arsa sahipleri 3. Kişilere karşı sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince sorumlu olacaktır.
[1]
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2006/9187
E 2006/11816 K sayılı ilamına göre; ‘…Tapulu
taşınmazın harici satışına ilişkin sözleşmeler resmi şekilde yapılmadığı için
geçersizdir. (TMY 706, BK 213 Tapu Kanunu 26) Kural bu olmak ile birlikte kar
karşılığı inşaat sözleşmeleri de yüklenici kendisine düşen yükümlülükleri
yerine getirdiğinde, kendisine verilecek konutları adına tescil için kişisel
bir hak kazanır. Yüklenicinin tescil için kazandığı bu kişisel hakları BK 163
maddesi gereği yazılı olmak koşulu ile 3. kişiye devir ve temlik edebilir…’
[2]
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun
2000/1-1280 E 2000/1554 K sayılı ilamına göre; ‘Yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini
yerine getirmesi gerekir. Edim ise binayı imal ve teslimidir. Yüklenici edimini
yerine getirmediği takdirde arsa sahibinin sözleşmenin feshini ve tapunun
iptalini isteyebilme hakkı doğar. Yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü
kişi onun ardılı olacağından selefinin haiz olduğu hakkı arsa sahibine karşı
ileri sürebilir. Arsa sahibi de, yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine
getirmediği takdirde sözleşmenin feshi ile üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun
iptalini isteyebilir. Başka bir anlatımla, üçüncü kişinin mülkiyet hakkının
doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi
gerekir. Aksi halde, yüklenici ve buna bağlı olarak ondan pay satın alan üçüncü
kişiler üzerine yazılan tapu kayıtları illet ve sebepten yoksun hale gelir ve
yapılan işlem, yolsuz tescil durumuna düşer. ….’
[3] Yargıtay
14. Hukuk Dairesi’nin 2016/16309 Esas 2017/7616 K Sayılı İlamına göre; ‘Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, mahkemece
15.03.2005 tarihli eser sözleşmesi uyarınca dava konusu taşınmazın iskan
ruhsatının yüklenici edimi olarak kararlaştırılıp kararlaştırılmadığı
tartışılıp, mahallinde yeniden keşif yapılarak, 15.03.2005 tarihli eser
sözleşmesi uyarınca inşaatın fiziki seviyesi saptanmalı, bu konuda teknik
bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınmalı, eksik iş varsa bu işlerin
bedeli, ayrıca sözleşme uyarınca yüklenicinin yükümlülükleri de saptanarak, bu
yükümlülüklerin tamamlanması için gereken eksik işler bedeli saptanmalı, bu
bedellerin tamamının depo edilmesi için davacılara süre verilmeli, bu bedeller
depo edildiğinde sözleşme ifa ile sonuçlanmış olacağından tapu iptal istemi
hüküm altına alınmalı, aksi takdirde arsa sahipleri yönünden dava
reddedilmelidir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 26.10.2004, 5268/7383. Sayılı kararı; ‘Davada, davacının devraldığı şahsi hak nedeniyle tescile hak
kazanıp kazanmadığının da ayrıca incelenmesi gerekir. Şöyle ki;Arsa payı devri
karşılığı inşaat yapım sözleşmesi taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler.
Burada yüklenicinin temel borcu, sözleşmesine, fenne ve amacına uygun bir bina
meydana getirerek arsa sahibine teslim etmektir. Zira, yüklenici bu nitelikleri
taşıyan bir bina meydana getirmiş ve arsa sahibine teslim etmişse sözleşmenin
karşı edimi olan arsa payının devredilmesini ondan isteyebilir. Bu hak doğrudan
yüklenici tarafından talep edilebileceği gibi, yüklenicinin kişisel hakkını
temellük eden üçüncü kişi de yüklenicinin halefi olarak tescil isteminde
bulunabilir. Ancak yüklenicinin açtığı tescil davalarında olduğu gibi halefi
olan üçüncü kişilerin açacağı tescil davalarında da tescile hak kazanılabilmesi
için, yapının arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirilmesi, ayıp ve
eksikler varsa bunların yüklenicinin halefi olan üçüncü kişi tarafından
giderilmesi veya karşılığının arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmesi
(birlikte ifa kuralı) gerekir.Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş,
yerinde konusunda uzman bilirkişilerle yeniden keşif yapılarak inşaatın arsa
sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirip getirilmediğini saptamak,
getirilmiş ancak, inşaatta eksiklikler varsa bunları ve para olarak değerini
bulup hesaplatmak, ayrıca sözleşmesi uyarınca yüklenicinin yapması gerektiği
halde yerine getirmediği başkaca iş kalemleri bulunmaktaysa bunların para
olarak tutarını da hesaplayarak davacıya depo ettirmek, tüm bunlardan sonra
arsa sahibi ve yüklenici arasındaki sözleşmede teslim iskan alınması koşuluna
bağlandığından, iskan ruhsatı alım işlerini sağlamak üzere davacıya işin
mahiyetine uygun bir mehil vermek, bütün bu sayılanların sonucuna uygun bir
karar vermek gerekir
[4]
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun
21/12/2005 Tarih 2005/685 Esas 2005/738 K sayılı İlamına göre; ‘Kural olarak
her an yıktırılması gereken, kaçak inşa edilmiş yapının ekonomik değeri olamaz.
Böyle bir yapıda bağımsız bölüm edindiğine dayanan üçüncü kişi, ödediği satış
bedelinin yüklenci tarafından binanın inşasında kullanıldığını ve bu yolla arsa
sahibinin zenginleştiğini öne sürerek ondan satış bedelini isteyemez. Ancak,
üçüncü kişi yükleniciden satın aldığı bağımsız bölümü oturulacak duruma
getirilmişse, su ve elektrik abone sözleşmelerini yapmışsa, arsa sahibi söz
konusu yeri kiralayarak kira parası almışsa, kısaca İmar Yasasına aykırı inşa
edilen binayı arsa sahibi kullanmakta veya gelirinden yararlanmaktaysa, bu
durumun kanıtlanması koşuluyla, arsa sahibinin “üçüncü kişinin bağımsız
bölümüne yaptığı zorunlu ve yararlı giderlerden” dolayı zenginleştiğinin kabulü
gerekir. İnşa edilen kaçak yapının ekonomik değerinin bulunmayışı yararlananın
zenginleşmesine engel oluşturmaz. Yukarıda değinildiği üzere, İmar Yasasına
göre her an yıkılması gereken kaçak binanın bu niteliği bakımından, binada
yapıldığı öne sürülen duvar, iç ince sıvası, elektrik ve su tesisatı, banyo ve
mutfak fayansları, pencere ve kapılar için yapılan giderler istenemez ise de,
bu giderler nedeniyle kullanılabilir duruma gelen dairenin “kullanma yararı”na
sahip olması, dolayısıyla arsa sahibinin malvarlığına katkısı,
kanıtlanabilirse, zenginleşmeden söz edilmelidir. Yükleniciden bağımsız bölüm
satın alan üçüncü kişinin yaptığını ileri sürdüğü giderlerin arsa sahibinin
malvarlığına katkısı araştırılmalı/saptanmalı ve bunun geri verilmesi yönüne
gidilmelidir..’ Yargıtay 14.
Hukuk Dairesi’nin 2017/2217 Esas 2017/8114 K sayılı İlamına göre; ‘…Somut olaya
gelince; davalılar arasındaki 27.03.2001 tarihli arsa payı karşılığı inşaat
yapım sözleşmesinin 08.08.2007 tarihinde feshedildiği ve feshin geriye etkili
yapıldığı görülmektedir. Gerçekten, fesih sonuçlarını ileriye etkili
yapılmamışsa kural olarak geriye etkili meydana getirir. Geriye etkili fesihte
taraflar sözleşme hiç yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal
varlığı durumuna geleceklerinden ne yüklenici ne de onun temlik işleminde
bulunduğu üçüncü kişi feshedilen sözleşmeye dayanarak bir bakıma sözleşmenin
bedeli olan arsa payının devrini arsa sahiplerinden talep edemez. Bu gibi
durumlarda ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanılarak arsa sahiplerinin
malvarlıklarında yaratılan artı değerlerin para olarak iadesi istenebilir.
‘Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2009/1031 Esas 2009/4125 K sayılı
ilamına göre; ‘Feshin yapıldığı tarihteki inşaatın getirildiği fiziki
seviye % 92’dir. Feshin ileriye veya geriye etkili olmasının ayrımı,
yüklenicinin yapımını inşaatı kısmen tamamlaması, fakat temerrüdü yüzünden
teslim edememesi halinde tasfiyenin nasıl yapılacağı sorunu ile ilişkilidir.
Çünkü eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa sözleşme yokmuşçasına
tasfiye yapılacağından, yüklenici inşaattan yaptığı kısma orantılı arsa payı
değil sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince imal ettiği inşaat bedelini
alacak ve fesih ileriye etkili kabul edilirse, inşaatı getirdiği fiziki
seviyeye orantılı arsa payını devrini talep edebilecektir
[5] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2016/1965 Esas 2018/5793 Karar Sayılı İlamına göre; 'somut olaya gelince; mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; yukarıda belirtilen ilkelere aykırı olarak dava konusu inşaatın geldiği seviye belirlenmediği gibi yapının ruhsatlı olup olmadığı, mimari projeye uygun olup olmadığı da değerlendirilmemiştir. Binada henüz kat irtifakı kurulmadığı anlaşıldığından, binanın varsa onaylı ruhsatı ile onaylı mimari projesi getirtilerek, mahallinde keşif yapılmalı, bilirkişiden rapor alınmak suretiyle yukarıda açıklanan nedenlerle yapının kaçak olup olmadığı, kaçak ise ruhsat ve projesine uygun hale getirilip getirilemeyeceği araştırıldıktan sonra ... iptal ve tescil mümkün ise inşaatın fiziki seviyesi saptanmalı, bu konuda teknik bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınmalı, inşaatın % 95 seviyesinde olduğu tespit edilirse eksik iş varsa bu işlerin bedeli de saptanmalı, ayrıca sözleşme uyarınca yüklenicinin yükümlülükleri arasında bulunan inşaat ile ilgili olarak ödenmesi gerekli belediye hissesi, SGK primleri, Mâliyeye yapılacak ödemeler ve sair ödemelerin bulunup bulunmadığı Belediye, SGK ve Mâliyeden yazışma yapılarak saptanmalı, eksik iş bedeli ve varsa borçlarını depo etmesi için davacıya mehil verilmeli, bu bedeller depo edildiğinde sözleşme ifa ile sonuçlanmış olacağından ... iptali ve tescil istemi hakkında bir karar verilmeli, aksi takdirde arsa sahibi yönünden dava reddedilmeli, davacının tazminat talebi hakkında bir karar verilmelidir..' Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2011/192 Esas 2011/3284K sayılı ilamına göre; ‘…Kural olarak, BK'nın 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde kısmi ifadan sözedilemez ise de, 25.01.1984 gün ve 3/1 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında, müteahhidin kendi kusuruyla işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi halinde, uyuşmazlığın BK'nın 106-108. maddelerine göre çözümleneceğine, ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanun'un 2. maddesi hükmü gözetilerek, sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar verilmiştir. Burada yüklenicinin ileriye etkili fesih sonuçlarından yararlanabilmesi için inşaatın en az %90 ve üzeri seviyeye getirilmiş olması zorunludur. Gerek Dairemizin, gerekse Hukuk Genel Kurulu'nun uygulamaları bu doğrultudadır. Hemen belirtilmelidir ki, ileriye etkili fesihte müteahhit, inşaatı getirebildiği seviyeye göre tapu payı almaya hak kazanmakta, arsa sahibi de geriye etkili feshin aksine, ifaya ekli cezayı ve ifanın gecikmesine bağlı zararlarını (BK.96. md.) müteahhitten isteyebilmektedir. Bu nedenlerle fesih isteme tarihinde inşaatın getirildiği seviyenin tesbiti çok önem arzetmektedir. Kuşkusuz teknik bir konu olan seviye tesbiti HUMK'nın 275. madde hükmünce uzman bilirkişiler tarafından saptanacaktır. Yine ileriye etkili fesihte tasfiye sonucunun da kararda açık seçik gösterilmesi ve yeni uyuşmazlıklara neden olunmadan taraflara aidiyeti gereken payların (bağımsız bölümlerin) HUMK'nın 388 ve 389. maddeleri hükmünce infazda tereddüt yaratmayacak biçimde belirlenmesi zorunludur. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2003/492 E 2003/1152 K sayılı ilamına göre; ‘1. İfa ile sonuçlanmayan sözleşmenin feshi ve bu sözleşme uyarınca gerek yüklenicilere gerekse yüklenicilerden 3. kişilere geçirilen tapuların iptali davasında; inşaatın getirildiği seviye %82.03 olup bu seviye feshin ileriye etkili yapılmasını haklı kılmaz.
2. Sözleşmenin geriye etkili olarak feshinde, tarafların hukuki durumu ve mal
varlıkları akit tarihine dönecek, benzetmek gerekirse yanlar hiç sözleşme
yapılmamış gibi bir işleme tabi tutulacaktır.
Somut olayda yükleniciden tapu devralan 3. kişilerin kaderi de arsa sahibi ve
yüklenici arasındaki ilişkinin sonucuna bağlıdır. 3. kişinin iyiniyetinden
bahisle tapu iptali davasının reddi isabetsizdir.
3. Sözleşme ilişkisine fesih suretiyle son verildiğinden ve aksi sözleşmede
kararlaştırılmadığından, cezai şarta ilişkin istemlerin reddi gerekirken hüküm
altına alınması isabetsizdir.’