Satış sözleşmesinde taraflar arasında belirlenen süre içerisinde teslim gerçekleşmez ise bu halde alıcının, satıcıdan kira kaybı sebebiyle hak talebinde bulunması hukuken mümkündür[1]. Bu halde teslim tarihi önem arz etmekte olup sözleşmede teslim tarihi belirlenmiş ise bu tarih esas alınacak aksi halde makul süre[2] hesaplanarak teslim tarihi belirlenecektir. Ancak alıcının kira kaybı talebinde bulunabilmesi için sözleşmeyi fesh etmemiş olması gerekmektedir.
Sözleşme gereğince teslim tarihi belirlendikten sonra bu tarihten fiili teslim tarihine kadar geçen süre içerisinde alıcının kira kaybı tazminatı hesaplanacaktır. Alıcı fiilen satıma konu taşınmazı teslim almış ise bu halde iskan ruhsatının alınma tarihi önem arz etmemektedir. Eş deyişle eğer alıcı iskan ruhsatı alındığı tarihten önce taşınmazı teslim almış ise bu halde fiili teslim tarihine kadar ki geçen süreye kadar kira kaybı hesabı yapılmalıdır[3].
Eğer iskan ruhsatı sonrası fiilen teslim gerçekleşmiş ise bu halde yine fiili teslim tarihine kadar kira bedeli talep edebilecektir[4].
Fiili teslim tarihinin tespitinde teslim tutanağı yok ise elektrik-su aboneliği gibi hususlar delil olarak kabul edilecektir.[5]
Kira bedeli belirlenirken eğer sözleşmede kira bedelinin ne kadar olacağı belirlenmiş ise bu bedel üzerinden aksi halde rayiç kira bedeliüzerinden hesaplama yapılmalıdır[6].
Av. Arb. Mustafa ÖZKAN
[1]
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2016/ 22513 E, 2018 / 9464 K Sayılı İlamına Göre; ‘…Dava, geç teslim nedeni
ile uğranılan kira kaybı alacağının tahsili istemine ilişkindir.
Taraflar arasında imzalanan satış sözleşmelerinin
“gayrimenkulün teslimi ve kullanılması” başlıklı kısmında gayrimenkulün
inşaat süresi 30 ay olarak düzenlenmiştir. Her iki tarafa borç yükleyen
sözleşmelerde, alacaklı, temerrüte düşen borçludan TBK.125. vd. (BK. 106. vd.)
maddeleri çerçevesinde aynen ifa ve gecikmeden dolayı uğradığı zararının veya
aynen ifayı reddederek müspet zararının yahut sözleşmeyi feshederek menfi
zararının tazminini seçimlik olarak isteyebilir…’
Yargıtay Hukuk
Genel Kurulu’nun 2013/13-1143 E 2014/625 K Sayılı İlamı: “…Taraflar
arasındaki sözleşmede taşınmazın 16 ay içerisinde teslim edileceği
belirtilmiştir. Bu sürenin dolmasıyla davacı, davalıya mehil vermeden dava
açabilir. Sözleşmede taksitler bitmeden taşınmazın kiraya verilemeyeceği
şartının yazılması, davacının gecikme sebebiyle tazminat hakkını ortadan
kaldırmaz. Bu durumda mahkemece, taşınmazın geç teslim edilip edilmediği belirlenmeli,
geç teslim edilmiş ise, geciken teslim süresine dair tazminat belirlenerek,
davanın kabulüne karar verilmelidir…”
[2]
Yargıtay 13.Hukuk
Dairesi’nin 2015/ 36816 E. 2017 / 1009 K. Sayılı İlamına Göre; ‘..Bu durumda mahkemece yapılacak iş:
konusunda uzman bilirkişiler ile mahallinde keşif yapılarak, yüklenici
tarafından derhal işe başlanılmış olmak suretiyle (mücbir ve haklı sebepler
hariç tutularak) davaya konu bağımsız bölümlerin inşaat ruhsatının ne
kadar sürede alınabileceğinin, bundan sonra da ne kadar sürede (makul süre)
inşaatın tamamlanarak (deprem v.s gibi mücbir ve haklı sebepler de gözetilmek
suretiyle) iskan ruhsatının alınabileceğinin, emsal inşaatlar da
dikkate alınıp tespit edilerek, bu konuda ayrıntılı, açıklayıcı ve denetime
elverişli bir rapor alınması, davacının talebinin (taleple bağlılık ilkesi de
gözetilerek) değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesinden
ibarettir. Mahkemece, açıklanan hususlar göz ardı edilerek eksik inceleme
sonucu ve yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup bozma
nedenidir…’
[3]Yargıtay HGK’nun
2012/13-352 E. 2012/913 K. Sayılı İlamına Göre; ‘…Satın alınan konutun geç teslimi
nedeniyle kira tazminatı talep eden davacının, konutu fiilen teslim alıp
oturmaya başladığına göre kira kaybının olmadığının kabulü gerekir...’
Yargıtay 13.Hukuk
Dairesi’nin 2018/ 927 E 2018 / 11125 K
Sayılı İlamına Göre; ‘Davalı taraf her ne kadar 08.12.2010 tarihli yazı ile davacının konutunun
bulunduğu bloktaki dairelerin 13-14-15.01.2011 tarihinde teslim edileceğine
dair yazı gönderildiğini beyan etmiş ve bu yazıyı dosyaya sunmuşsa da yazının
davacıya tebliğ edildiğine dair dosyada herhangi bir belge bulunmamaktadır. Bu
nedenle davacının, davalının teslime hazır olduğunu bildirdiği
tarihte teslimde temerrüde düştüğünden söz edilemez. Bu durumda,
mahkemece, sözleşme gereği uzatılmış teslim tarihi olan 22.11.2010
ile konutun fiilen teslim edildiği tarih olan 15.06.2011 tarihleri
arasında işleyecek rayiç kira bedelinin belirlenerek davanın kabulüne
karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeyle davanın kısmen kabulüne karar
verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
[4]Yargıtay 13.Hukuk Dairesi 2016/ 24518 E. 2018 / 11127 K Sayılı İlamına Göre; ‘…Dosyadaki bilgi ve belgelerden davacı ile davalı şirket arasında davalının 28.6.2014 tarihinde düzenlendiğini iddia ettiği bila tarihli müşteri istek formunda daire içerisinde bulunan bir kısım eksiklikler belirtilmiştir. Bu eksiklikler nedeniyle davacı teslime kabule zorlanamaz ve davacının teslimde temerrüde düştüğünden söz edilemez. Davacının kabulüne göre 07.10.2014, dosya içerisinde bulunan konut teslim tutanağına göre ise 14.10.2014 tarihinde dava konusu bağımsız bölüm eksiksiz olarak fiilen davacıya teslim edilmiştir. Bu durumda mahkemece teslim süresinin 180 gün uzatılması sonucu son teslim tarihi olarak belirlenen 05.07.2014 ile taleple bağlı kalarak davacıya konutun teslim edildiği tarih olan 07.10.2014 tarihleri arasında işleyecek rayiç kira bedelinin hesaplanarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, konutun fiilen teslim edilmediği yapı kullanma izin belgesinin düzenlendiği tarihe kadarki rayiç kira bedelinin kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir…’
[5] Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2016/22513 E. 2018/9464 K. Sayılı İlamına Göre; ‘...Somut uyuşmazlıkta davacılar, sözleşmeye ayakta tutarak geç teslim nedeni ile uğradığı zararın tazminini istemektedir. Bu durumda, gerek sözleşme gerekse TBK 125. vd. (BK. 106 vd.) maddelerine göre fiili teslim tarihine kadarki süre için davacı zararını talep etmekte haklıdır. Mahkemece, sözleşme kapsamında gerçekleşmesi gereken teslim tarihilerinden keşif sırasında dinlenen tanık beyanlarına itibar ile tespit edilen teslim tarihlerine kadar hesaplanan süre için kira tazminatına hükmedilmiştir. Ne var ki, dosya kapsamında mevcut site yönetim yazılarında davacıların farklı tarihlerde dairelerine oturum yaptıkları ve fiilen kullanmaya başladıkları belirtilmiş olup mahkemece, fiili teslim tarihi arasındaki bu çelişki giderilmemiştir. Öyleyse, davacılar ..., Cevher Döğen ve ... yönünden mahkemenin fiili teslim tarihini bulmak adına elektrik, su, telefon, internet, doğalgaz vs... abonelikleri de araştırarak oluşacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme sonucu davanın yazılı şekilde kabulüne yönelik hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir...’...’
[6] Yargıtay 13.
Hukuk Dairesi’nin 2013/1340 E. 2013/9472
K. Sayılı İlamına Göre;
‘...Dava, geç teslimden doğan kira kaybı davasıdır. Taraflar arasında
düzenlenen konut satış sözleşmesinin 10/a maddesinde konutun teslim edileceği,
bu tarihe kadar teslim edilmediği takdirde ve bu süre iki ayı geçerse her ay
için kira bedelinin şirket ve alıcının mutabakatıyla belirleneceği, anlaşmazlık
çıktığında Adana Ticaret Odasının belirleyeceği aylık kira bedelinin ödeneceği
kararlaştırılmıştır. Davacının dava açarken talebi de bu yöndedir. Mahkemece,
taraflar arsındaki delil sözleşmesi mahiyetindeki bu hüküm doğrultusunda
Ticaret Odasınca belirlenen kira bedeli üzerinden sözleşmede belirtilen iki
aylık sürede düşülmek suretiyle dava tarihine kadar oluşan kira parası hesaplanarak
karar altına alınması gerekirken bilirkişi raporunda tespit edilen değer
üzerinden yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı
olup, hükmün bozulmasını gerektirir…’