1-)Simsarlık sözleşmesi 6098 sayılı TBK’nın
520 ila 525 maddeleri arasında düzenlenmiştir.
2-)Simsarlık
sözleşmesi, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin
kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık
etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir.
3-)TBK’nın 520/3 maddesi gereğince simsarlık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması geçerlilik şartıdır.
4-)Simsarın ücret hakkı TBK'nın 521. maddesinde düzenlenmiştir.
TBK’nın ‘Ücret Hak Etme Zamanı’ başlıklı 521. Maddesi
Simsar,
ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.
Simsarın
faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret,
koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir.
Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir. hükmüne amirdir.
Söz konusu bu
hükümler gereğince simsarın faaliyet sonucunda sözleşme kurulması halinde ücrete
hak kazanacağı hüküm altına alınmıştır.
5-)Yargıtay kararları gereğince simsarın, sözleşmesi gereğince tellalın ücreti hak edebilmesi için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi kabul görmektedir:[1]
a) Simsarın
aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi
arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan
üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak red etmesi halinde de
gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK. m. 175'in kapsamı çerçevesinde
değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak
kurulması lazım ve yeterlidir. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa
edilmesi gerekli değildir. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın
gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK. m.521/1 hükmü,
emredici değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini
kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini
de kararlaştırabilirler.
b)
Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi
bulunmalıdır. TBK. m. 521/1 bu şartı, "yaptığı faaliyet sonucunda"
sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.
c) TBK. m. 523'de düzenlenen ve
simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak
durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir (Yavuz, Cevdet: Borçlar Hukuku
Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, İstanbul 2011, s.604 vd).
Söz konusu yukarıda
ki şartlar gereğince asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması yeterli olup ücret
alacağının doğması için sözleşmenin ifa edilmesi de zorunlu değildir. (ayrıca TBK
521’in emredici nitelikte olmadığı aksinin kararlaştırılmasının mümkün olduğu abul görmektedir. )
6-)Yukarıda görüldüğü üzere simsarın ücret hak edebilmesi için asıl sözleşmenin geçerli şekilde yapılması zorunlu olup kural olarak eğer asıl sözleşme şekle uygun olarak yapılmamış ise bu halde simsar ücrete hak kazanamayacaktır[2].Ancak asıl sözleşmenin yapılmasının ücret hak etmek için zorunlu olmadığının simsarlık sözleşmesinde kararlaştırılması halinde simsar ücret hak edebilecektir.[3].
7-)Ayrıca şunu da belirtmekte fayda var ki uygulamada sözleşmelerde; taraflardan birinin asıl sözleşmenin yapılmasından vazgeçmesi halinde vazgeçen tarafın diğer tarafın komisyon ücretinden de sorumlu olacağı hükme bağlanmaktadır. Vazgeçen tarafın diğer tarafın ödeyeceği bedeli ödenmesine ilişkin hükümlerin ceza-i şart niteliğinde olduğu ve bu bağlamda da Mahkemece şartlar var ise tenkise tabi tutulması gerektiği kabul görmektedir.[4].
Av. Arb. Mustafa ÖZKAN
[1] Yargıtay
Hukuk Genel Kurulu’nun 2014/859 E 2016/428 K Sayılı İlamı, Yargıtay Hukuk Genel
Kurulu’nun 2017/577 E 2019/403 K Sayılı İlamı
[2]Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2015/41479 Esas 2018/5980 Karar sayılı ilamına göre; ‘Davacı, simsarlık sözleşmesinden doğan ücretin tahsili talebi ile eldeki davayı açmış; davalı, satışın gerçekleşmemesi nedeni ile davacının ücrete hak kazanamadığını savunarak davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, alıcı ile satıcıyı bir araya getiren davacının tarafların anlaşması ile edimini yerine getirdiği, kredinin çıkmaması nedeni ile satışın gerçekleşmemesinde kusurunun bulunmadığı ve bu nedenle ücrete hak kazandığı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir. Borçlar Kanunun 520/1. maddesinde simsarlık sözleşmesi, "...simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir" şeklinde tanımlanmıştır. Aynı Kanunun 521. maddesinde ise simsarın, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanacağı düzenlenmiştir. Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar söz konusu hizmeti yerine getirmezse ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir. Somut olayda, dava dışı satıcı, davalı alıcı ve davacı simsar arasında 17.10.2014 tarihli adi yazılı bir sözleşme imzalanmış olup, bundan sonra tapuda satış gerçekleşmemiştir. Az yukarıda belirtildiği üzere simsar ancak kendi faaliyeti sonucunda sözleşme kurulması halinde ücrete hak kazanacak olup, taraflar arasındaki taşınmaz satımına ilişkin resmi satış işlemi gerçekleşmediğinden davacının ücrete hak kazandığından söz edilemez. Sözleşmede, alıcı ve satıcının satıştan vazgeçmesi durumunda karşılıklı sorumluluklarının ne olacağı düzenlenmiş olmakla beraber davacı simsarın ücreti konusunda bir düzenleme bulunmamaktadır. O halde Mahkemece, davacının faaliyeti sonucunda resmi şekle tabi sözleşmenin kurulmamış ve taraflar arasında imzalanan sözleşmede aksinin kararlaştırılmamış olması karşısında davacının ücrete hak kazanamadığının kabulü ile hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, aksi düşünce ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
[3] Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2014/31958 Esas 2019/29872 Karar Sayılı İlamı; ‘Gayrimenkul tellallık sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yazılı yapılması yeterlidir. Taraflar arasında imzalanan sözleşme geçerli olup taraflar açısından bağlayıcı niteliktedir. Mahkemece, davalının taşınmazı satın almadığı ve sadece yer göstermenin ücrete hak kazandırmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de sözleşmenin 4/3.maddesinde "Bölge ortağı, satıcı ile alıcıyı bir araya getirmekle kendi üzerine düşen yükümlülüğü gerçekleştirmiş olmaktadır ve komisyon ücretine hak kazanır. Nihai satışın tapudan her ne sebeple yapılmamış olması komisyon ücretini ortadan kaldırmaz." yazılı olup sözleşmede belirtilen dava konusu taşınmazın davalıya gösterildiği ve davacının sözleşmeyle yüklendiği edimleri yerine getirdiği anlaşılmaktadır. Az yukarıda açıklandığı üzere geçerli olan bu sözleşme taraflar açısından açısından bağlayıcıdır. Hal böyle olunca; mahkemece, sözleşmenin geçerli ve davalı açısından bağlayıcı olduğu gözetilerek davacının talep edebileceği ücret hesaplanıp davanın hesaplanan bu miktar üzerinden kabulüne karar verilmesi gerekirken yanlış gerekçe ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.’
[4]Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/577
Esas 2019/413 Karar sayılı ilamına göre;
‘Taraflar
arasındaki tellallık sözleşmesinde davalıya ait olduğu belirtilen
taşınmazın 113.000TL bedelle satışına aracılık karşılığında hizmet bedeli
“%3+KDV” olarak düzenlenmiş, devamında sözleşmenin geçerli olduğu süre
içerisinde tellalın saf dışı bırakılarak satışı gerçekleşmesi hâlinde satış
bedelinin %6+KDV’si miktarınca cezai şart ödeneceği kararlaştırılmıştır. Cezai şartın anlam ve amacına ilişkin yukarıda yapılan
açıklamalar da göz önünde bulundurulduğunda söz konusu %6 oranının %3’ünün, saf
dışı bırakılmak nedeniyle tellalın tahsil edemediği hizmet ücreti alacağı
olduğu, bundan fazlası ise sözleşmenin karşı tarafının ahde
vefa etmemesine bağlanan cezai tatmin aracı mahiyeti arz eder ve BK’nın
161/2 maddesi hükmüne göre tenkise tabidir.
Cezai şartın sözleşmedeki satış bedeli
olarak gösterilen değerin %3’ü oranında olduğunun bu şekilde tespitinden sonra,
mahkemece BK 161/2 maddesinin değerlendirilmesinin yeterli ve yerinde olup
olmadığı tartışılmalıdır. Zira “aşırı”lık tümüyle soyut bir kavram olduğundan
hâkimin aşırılıkla ilgili değerlendirmesinin taraflarca ve üst yargı
mercilerince denetlenmesine imkân sağlayan verilerin karara yansıtılması
gerekir.
Ne var ki somut olayda Yerel Mahkemece cezai şartın tenkisinin
değerlendirilmesinde yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde herhangi bir
araştırma yapılmamış olup dosyaya yansıyan somut hiçbir veri bulunmamasına
rağmen cezai şartın “karşı tarafı ekonomik zorluğa sokmasının mümkün olmadığı”
şeklindeki gerekçe ile tenkisin uygulanmadığı belirtilmekle yetinilmiştir.
Hâl böyle olunca direnme kararı, cezai şartının miktarını tespit yönünden
hatalı, tenkis değerlendirmesi yönünden ise eksik incelemeye dayalı olarak
verilmiş olmakla usul ve yasaya aykırıdır.