u 6502
Sayılı Yasanın 40-46 Maddeleri Arasında Düzenlemiştir.
u Ayrıca
6502 Sayılı Yasanın 46. maddesine dayanak olarak Gümrük ve Ticaret Bakanlığı
Tarafından 27/11/2014 Tarihinde Yürürlüğe Giren ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞLARI
HAKKINDA YÖNETMELİK Hükümleri de Uyuşmazlıklarda Uygulanacak Mevzuattır.
u Ön
Ödemeli Konut Sözleşmesi; ‘Tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın
satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin
tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim
etmeyi üstlendiği sözleşmedir.
u Ön
ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi
sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde
satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde
ileri süremez.
u Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış
olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi
borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.
u Gümrük
ve Ticaret Bakanlığınca projedeki(konut
sayısı 30 ve üzeri olan) konut adedi ya da projenin toplam bedeli kriterine
göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının ön ödemeli
konut satışına başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine
Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça
belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur.
u Banka
Teminat Mektubu/Hakediş Sistemi/Bağlı Kredi Teminatı
u Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan
tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil
edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.
u Banka
Teminat Mektubu
Banka teminat
mektubu, satıcının tüketiciye karşı ön ödemeli konut satışına ilişkin
yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, tüketicinin ödediği bedeli, ilk
talebinde ona derhal ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğine dair banka tarafından
verilen kesin ve süresiz mektuptur.
Ön ödemeli
konut satışının banka teminat mektubu verilmesi suretiyle teminat altına
alınması durumunda, satıcı yükümlülüklerini yerine getirmezse tüketiciler,
kendilerine verilmiş olan banka teminat mektubunu bankadan tazmin edebilirler.
u Hak
Ediş Sistemi
Tüketicinin ödemelerinin hakediş sistemi
ile teminat altına alınması durumunda, tüketici, ödemeleri sözleşmede
belirtilen bir bankada satıcı adına açılacak bir hesaba yatırmakla yükümlüdür.
Bu hesapta toplanan tüketici ödemeleri konutun devir veya teslimine kadar bloke
altında olup, yalnızca hakediş karşılığında serbest bırakılabilir.
Konutun
tamamlanma oranına göre belirlenecek hakediş sisteminde, ödemelerin
doğrudan bankaya yapılmış olması ve bankaların sorumluluğu altında inşaatın
ilerleme seviyesi oranında şirkete aktarılması esastır. Bu şekilde yapılacak
ödemelerde tüketicinin rızası aranmaz. Bu işlemlerle ilgili olarak banka,
tüketiciden komisyon ve benzeri isim altında herhangi bir bedel talep edemez.
Satıcı,
yükümlülüklerini yerine getirmezse, hesap üzerindeki haklarını kaybeder. Bu
durumda, tüketicinin yapmış olduğu ödemelerin hakediş usulüne göre
satıcıya ödenmemiş kısmı banka tarafından tüketiciye iade edilir. Tüketicinin o
ana kadar yapmış olduğu ödemelerin satıcıya ödenen kısmı üzerinde ise
tüketicinin hakları saklıdır.
Banka, hakedişlerin kontrolünün
sağlanması amacıyla yapı denetim, müşavirlik veya danışmanlık firmalarından da
hizmet alabilir.
u Bağlı
Kredi İle Teminat
Ön ödemeli
konut satışının bağlı kredi ile yapılması halinde, kullandırılan kredi
tutarında teminat sağlanmış olur. Ancak, satıcı kullanılan bağlı kredi
tutarının üzerinde kalan tutarı, ayrıca teminat altına almak zorundadır.
u Ön
ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren
otuz altı ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil
edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış
sayılır.
u Konut
Teslime İlişkin Karine;
-Kat
Mülkiyetine Konu Taşınmazın Tüketici Adına Tescili
-Kat
İrtifakına Konu Taşınmazın Tüketici Adına Tescili ve Oturmaya Elverişli Bir Şekilde Zilyetliğin Devri
u CAYMA
HAKKI
Tüketici,
sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde, herhangi bir
gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına
sahiptir.
Cayma hakkının
kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya noterlikler aracılığıyla
yöneltilmesi yeterlidir. Konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile
karşılanması durumunda, cayma hakkının kullanıldığı bilgisi satıcı tarafından
ilgili konut finansmanı kuruluşuna derhal bildirilir.
Taşınmazın
kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması durumunda bağlı kredi sözleşmesi,
sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere cayma hakkı süresi sonunda
yürürlüğe girer. Konut finansmanı kuruluşu cayma hakkı süresi içinde
tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir
masraf talep edemez.
u SÖZLEŞMEDEN
DÖNME
Ön ödemeli
konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmidört aya kadar
tüketicinin
herhangi bir
gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır.
Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı;
*konutun
satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri
yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile
*ilk üç ay
için sözleşme bedelinin yüzde ikisine,
üç ila altı ay
arası için yüzde dördüne,
altı ila oniki
ay arası için yüzde altısına ve
oniki ila
yirmidört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesini
isteyebilir
Satıcı,
yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi
bir bedel talep edemez.
Tüketicinin
ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön
ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla
yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin
satıcı tarafından kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden dönülmesi hâllerinde
tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez.
Sözleşmeden
dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç
altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten
itibaren en geç yüzseksen gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı
bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten
itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.
Av.
Arb. Mustafa ÖZKAN